מהו מס שבח ומתי משלמים אותו?
מס שבח הוא מס המוטל על רווח ההון הנובע ממכירת זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין בישראל. מס זה מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של הנכס, בניכוי הוצאות מוכרות כגון שכר טרחת עורך דין, תיווך ושיפוצים מהותיים. החבות במס שבח חלה על המוכר בעת מכירת הנכס, והתשלום מתבצע תוך 40 יום ממועד המכירה. החוק מגדיר את מס השבח כחלק מחוקי המיסוי על נדל”ן, והוא חל על כל סוגי הנכסים – דירות מגורים, קרקעות, חנויות ונכסים מסחריים. שיעור המס נע בין 0% ל-25% מהשבח הריאלי, כתלות בנסיבות המכירה ובזהות המוכר. חשוב לציין כי קיימים מקרים בהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס שבח, במיוחד במכירת דירת מגורים מזכה.
למי מגיע החזר מס שבח ומדוע?
להחזר מס שבח זכאים מוכרי נכסים במספר מקרים, כאשר התברר כי שולם מס ביתר או כאשר חלים תנאים מיוחדים המזכים בהחזר. ההחזר נועד למנוע כפל מס ולהבטיח מיסוי צודק והוגן של עסקאות נדל”ן.
- שומה עצמית גבוהה מדי – כאשר המוכר העריך את שווי הנכס גבוה מערכו האמיתי
- הוצאות שלא נכללו בחישוב – הוצאות שיפוץ, תיווך או עו”ד שלא נלקחו בחשבון
- טעות בחישוב תקופת הבעלות על הנכס
- זכאות לפטור שלא נוצלה – למשל, פטור ממס בגין דירת מגורים יחידה
- ביטול עסקה – במקרה שהעסקה בוטלה לאחר תשלום המס
- שינוי בתנאי העסקה – כאשר מחיר העסקה הופחת לאחר החתימה
חשוב לציין כי הזכאות להחזר מס שבח מוגבלת בזמן – ניתן להגיש בקשה להחזר עד 4 שנים מיום תשלום המס. מומלץ לבדוק את הזכאות להחזר בהקדם האפשרי ולהיעזר באיש מקצוע מנוסה לצורך מיצוי מלוא הזכויות.
מי חייב בתשלום מס שבח?
באופן כללי, מס שבח חל על כל אדם או תאגיד המוכר זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין בישראל. החבות בתשלום המס חלה על המוכר, כאשר שיעור המס נקבע בהתאם למספר פרמטרים, ביניהם תקופת הבעלות בנכס ומועד רכישתו. ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח, למשל במכירת דירת מגורים מזכה יחידה, או במקרה של מכירת דירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסוימים. בנוסף, קיימים פטורים ייחודיים כמו בעת פירוק שיתוף בין בני זוג או העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה. עם זאת, חשוב לציין כי גם במקרים בהם חלה חובת תשלום מס שבח, ייתכנו מצבים בהם ניתן להפחית את גובה המס באמצעות ניצול הטבות והקלות שונות הקבועות בחוק.
חישוב החזר מס שבח
חישוב החזר מס שבח מתבצע בהתאם למספר פרמטרים מרכזיים ובשיטה מובנית. להלן השלבים העיקריים בתהליך החישוב:
- קביעת סכום המס ששולם – יש לאתר את סכום מס השבח המקורי ששולם בעת מכירת הנכס
- חישוב השבח האמיתי – מחשבים את ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי, בתוספת הוצאות מוכרות
- בדיקת זכאות לפטורים – בוחנים האם חלים פטורים מלאים או חלקיים על העסקה
- קיזוז הוצאות מוכרות – מפחיתים הוצאות כגון שכר טרחת עורך דין, תיווך, שיפוצים ושבחת הנכס
- חישוב סכום ההחזר – מחשבים את הפער בין המס ששולם לבין המס שהיה צריך לשלם בפועל
לדוגמה: אם שולם מס שבח בסך 100,000 ₪, אך לאחר חישוב מדויק והתחשבות בכל ההוצאות המוכרות והפטורים, מתברר כי היה צריך לשלם רק 70,000 ₪ – ההחזר יעמוד על 30,000 ₪. חשוב להיעזר במומחי מס לצורך חישוב מדויק ומיצוי מלוא זכויות ההחזר.
מסמכים נדרשים להגשת בקשת החזר מס שבח
לצורך הגשת בקשה להחזר מס שבח יש להכין מספר מסמכים חיוניים. ראשית, יש להגיש טופס 7155 – בקשה להחזר מס שבח, כשהוא מלא וחתום כנדרש. בנוסף, יש לצרף את כל המסמכים המעידים על תשלום המס, כולל אישור על תשלום מס השבח המקורי וקבלות. חשוב לצרף את חוזה המכירה המקורי של הנכס, וכן מסמכים המוכיחים את זכאותכם להחזר – למשל, במקרה של ביטול עסקה יש לצרף את ההסכם המבטל. אם מדובר בטעות בחישוב השומה, יש לצרף אסמכתאות התומכות בטענה זו, כגון שמאות מקצועית או הערכת שווי מעודכנת. במקרה של בקשת החזר עקב הוצאות שלא נלקחו בחשבון, יש לצרף קבלות וחשבוניות מקוריות המעידות על ההוצאות. מומלץ להגיש את כל המסמכים בצורה מסודרת ומאורגנת, כולל מכתב נלווה המפרט את סיבת הבקשה להחזר.
טעויות נפוצות בהגשת בקשה להחזר מס שבח
בעת הגשת בקשה להחזר מס שבח, ישנן מספר טעויות נפוצות שכדאי להיות מודעים אליהן ולהימנע מהן. הטעות הראשונה היא איחור בהגשת הבקשה – יש להגיש את הבקשה בתוך זמן סביר מיום התשלום המקורי. טעות נוספת היא הגשת מסמכים חלקיים או לא מתאימים, דבר שעלול לעכב משמעותית את הטיפול בבקשה. חשוב להימנע מחישובים שגויים של סכום ההחזר המבוקש, שכן הדבר עלול להוביל לדחיית הבקשה. כמו כן, הזנת פרטים שגויים או חסרים בטפסים, או שימוש בטפסים לא עדכניים, מהווה טעות נפוצה נוספת. במקרה של טעות בהגשה, מומלץ לפנות מיד לרשות המיסים לתיקון הטעות ולהגיש את המסמכים המתקנים בהקדם האפשרי. התייעצות עם מומחה מס לפני ההגשה יכולה למנוע טעויות אלו מלכתחילה ולחסוך זמן וכסף.
לסיכום
תהליך קבלת החזר מס שבח מצריך הבנה מעמיקה של החוק והתקנות, וכן הקפדה על הגשת כל המסמכים הנדרשים בצורה מדויקת ומלאה. חשוב לזכור כי ניתן לדרוש החזר מס שבח עד שש שנים אחורה מיום המכירה. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מנוסים שיוכלו לסייע בבדיקת הזכאות, חישוב סכום ההחזר והגשת הבקשה באופן מיטבי. החזר מס לשכירים דרך ווינטקס יכול לחסוך זמן יקר ולמקסם את סכום ההחזר המגיע לכם על פי חוק. הקפידו לשמור את כל המסמכים הרלוונטיים ולפעול בזמן כדי לא לפספס את ההזדמנות לקבל את הכסף שמגיע לכם בחזרה.
